Как продавать земельные участки зимой

Какие сезоны наиболее подходят для продажи и покупки участка земли.

Представляем вашему вниманию статью из нашей серии публикаций, посвященных извлечению максимальной прибыли из вашей земли при инвестициях. Материал будет полезен и тем, кто покупает участок «для себя», т.к. мы обязательно затронем вопрос выгодной покупки.

Речь пойдет о сезонных колебаниях цен, и их зависимости от «класса» и благоустроенности земли. Ведь изменения ценника в зависимости от времени года наиболее сильны именно на рынке загородных земельных участков.

Выгодное время, чтобы купить участок

Традиционно «мертвый» сезон на земельном рынке – зима. В это время предлагаются самые «вкусные» скидки на недвижимость. Может показаться что вот она, выгода, но есть большая проблема. Дело в том, что до большинства участков в зимнюю пору сложно добраться, если вы не на внедорожнике (и даже он не поможет, если поселок еще не начал строиться). Если подъезд есть, то из-за снежного покрова невозможно адекватно оценить:

• Границы участка
• Рельеф
• Грунт
• Окружающую местность

Весна – высокий сезон, как для участков под застройку, так и для сельхозземель: время для покупок не самое удачное. Второй пик года – с конца лета и до самого начала декабря. На первый взгляд остается один вариант – лето.

С июня до середины августа действительно на рынке относительное затишье. Не такое, как в январе-марте, но выгодные предложения найти можно. Правда, есть один нюанс: на участки «эконом» класса цена летом обычно не падает, а иногда спрос даже вырастает (что ведет к повышению стоимости).

Получаем некую патовую ситуацию, но выгодный вариант все же есть. Подойдет он для тех, кому не «горит» с покупкой и можно подождать с полгода.

Выбирать участок, несомненно, лучше осенью, когда листва уже опала и нет травы. Прекрасно видно качество грунта, окружающий рельеф как на ладони. Подберите таким образом несколько вариантов (вдруг какой-то выкупят) и подождите зимы. Как только начнут предлагать скидки (обычно это случается под новый год) – покупайте то, что приглянется, осенью.

По словам риэлторов, в высокий сезон они «накидывают» к цене в среднем 10% от «номинала», а зимой на ту же цифру снижают. Получается, по сравнению с пиком сезона, вы вполне можете сэкономить 20%. Согласитесь, веская причина подождать несколько месяцев.

Когда продавать землю

Переходим непосредственно к вопросу, как можно наиболее выгодно продать свой участок. Основной момент, который будет на это влиять – построили вы на нем жилье к моменту продажи или продаете «голый» участок.

Время продажи участка без застройки

Здесь все просто – действуем в полной противоположности тому, что вы делали при покупке.

Первую рекламу можно запускать с апреля. В это время землю без подряда скупают те, кто хочет к осени уже построиться. Сезон длится по конец мая, затем до осени наступит спад. Но, как мы уже сказали, спад обычно не затрагивает бюджетные участки.

Осень – второй пик. Осенние клиенты берут участки, чтобы начать строительство весной, а зиму потратить на разработку проекта, ландшафтного дизайна, выбор подрядчиков.

Лучшее время для продажи земли с домом

В целом нужно руководствоваться теми же принципами, что и при продаже земли, но для участков с домами есть пара нюансов.

Первый – на бизнес и премиум класс летом спроса нет (люди с деньгами в это время отдыхают за границей), поэтому цена несколько проседает. Если ваш дом принадлежит к этому сегменту, просто сдайте его на лето в аренду – спроса на это больше, чем предложения. Таким образом получите дополнительный доход и дождетесь высокого сезона. Для домов эконом класса просадок летом почти не бывает, но можно воспользоваться той же схемой для увеличения итоговой прибыли.

Второй нюанс заключается в том, что в отличие от девственной земли торговля жилыми домами бойко идет вплоть до середины декабря. В конце года даже наблюдается некий всплеск, по сравнению с осенью. Причины этого явления:

• Многими получены годовые премии и новогодние бонусы
• По итогам года как раз накопилась нужная сумма
• В банках акционные предложения по ипотеке
• Стремление сделать себе и семье подарок к Новому Году

Поэтому, если не удалось выгодно продать на пике осенью, не отчаивайтесь – все еще можно наверстать в начале зимы.

Как предугадать движение цен

Как говорит величайший инвестор нашего времени Уоррен Баффет «попытки предсказать движение рынка равносильны гаданию». Поэтому, если кто-то утверждает, что точно знает, когда цена вырастет, а когда упадет, то скорее всего он либо заблуждается, либо пытается ввести в заблуждение вас. Но некоторые маркеры, указывающие на будущее поведение рынка, все же имеются.

Давно подмечена связь рынка подмосковной недвижимости с рынком Москвы. Если в столице рост – скоро он начнется и в пригороде. Если спад – ожидайте того же. Среднее время «реакции» — 4-6 месяцев. Конечно, связь не совсем тесная, но при серьезных колебаниях цен можете быть уверены, что они в скорости отразятся и в области.

Еще один значимый фактор – банковская система. Например, Центробанк снижает учетную ставку, что автоматически ведет к удешевлению кредитов и снижению требований к заемщикам. Это значит, что гораздо больше населения теперь захочет оформить ипотеку. Если есть такие тенденции, лучше немного выждать.

Обязательно обращайте внимание на указы правительства, касающиеся сферы недвижимости. К примеру, государство объявляет, что со следующего года будет оплачивать половину стоимости участка семьям, которые переберутся из столицы в пригород. После такого будьте уверены — в следующем году спрос резко подскочит. Также важными могут оказаться обнародованные планы по реконструкции шоссе или проведению газа в определенный район – подождав этих работ, можно смело повышать цену.

Конечно, мы не претендуем на то, что описали все тонкости ценообразования на рынке недвижимости Подмосковья – такая работа тянет на целый научный труд. Но надеемся те основы, которые мы рассказали, помогут вам и выгодно купить, и еще более выгодно продать свой участок земли.

Источник

Покупка земли зимой. Преимущества и недостатки сделки, «подводные камни»

Покупка загородного участка предполагает солидные финансовые вложения, поэтому желание сэкономить вполне естественно. Если сани готовить рекомендуют летом, то землю выгодно приобретать в зимний период, хотя такая покупка и связана с определенными рисками. Что нужно учитывать при выборе участка, чтобы материальную выгоду не перекрыли открывшиеся по весне трудности, знают пользователи FORUMHOUSE.

Почему зимой выгоднее

В силу особенностей рынка недвижимости активная торговля продолжается до конца осени, а вот с началом зимы приходит затишье, возможно даже снижение стоимости участков – большого спроса нет, а закрываться на зиму компаниям не вариант. В конце февраля-начале марта рынок снова активизируется, и цены подскакивают – обычно прирост составляет около 10%. Кроме прямой финансовой составляющей, у зимней покупки есть еще ряд достоинств.

1. Рациональный расход времени. Купив землю зимой, можно спокойно оформить документы, определиться с типом застройки, подготовить проектную документацию, подыскать исполнителей. Если необходимо подключение коммуникаций, зима как раз пройдет за согласованиями, получением разрешений, заключением договоров. С весны начинается ажиотаж, увеличиваются сроки ожидания и в госструктурах, и в строительных компаниях, и у частников образуются очереди из клиентов.

2. Подготовка к строительному сезону. Многие продающие организации зимой снижают цены на строительные материалы и предоставляют возможность хранения приобретенного до весны, так что есть вариант сэкономить не только на земле, но и на будущем строительстве. Да и рынок можно мониторить неспеша, пока не найдется оптимальное сочетание цены и качества.

3. Раннее начало стройки. Так как за зиму уже подготовлена документальная база, закуплены материалы и налажен контакт с исполнителями, строиться можно начать уже в апреле, без задержек и проволочек. Сэкономленное время покроет все возможные форс-мажоры, и в новый дом реально въехать до наступления холодов.

Как вариант, советуют присмотреть землю летом или осенью, пока ее не занесло снегом, а договор заключать уже зимой, но есть опасность, что понравившийся участок «уведут».

Что касается качества подъездных дорог, которое относят к недостаткам зимнего приобретения земли, это с какой стороны посмотреть – зато можно на практике убедиться, реально ли проехать к будущему наделу в любое время года. Ни весной, ни летом, настолько достоверных данных получить не удастся – ни один продавец не признается, что дорогу заносит, и никто ее месяцами не чистит.

Минусы зимней покупки

При всех достоинствах, есть у покупки участка зимой и ограничения:

• Под толстым слоем снега сложно рассмотреть рельеф (во многих регионах толщина покрова достигает метра и выше).
• Невозможно оценить уровень грунтовых вод и состав почвы.

Эти вопросы чаще всего волнуют потенциальных покупателей, пользователи портала — не исключение.

Нашел устраивающий меня надел, но после расспросов соседей выяснилось, что местность сырая из-за торфяной плиты. Участок очищен от зарослей, оставили несколько высоких деревьев, визуально ровный, но земля под метром снега. Через пятьдесят метров расположены два больших кирпичных дома. Сомневаюсь по поводу болотистой почвы, хотя готов к увеличению затрат на фундамент и ограничениям по строительным материалам, в связи с сыростью, но боюсь, чтобы не возникло слишком больших осложнений.

Подскажите, пожалуйста, как определить, что участок заболоченный, если покупаешь его зимой? На что следует обратить внимание? Сейчас есть заманчивое предложение, а весной цены снова загнут.

Многие форумчане предлагали обратить внимание на окружающую растительность, так как некоторые виды деревьев на болотистых почвах не растут. Однако такой способ диагностики не дает точных гарантий – слишком много нюансов. Гораздо эффективнее поступить, как советуют Tatusja или Кокушев.

Поищите геологические карты вашей местности с фрагментами преобладающего состава почвы. Исходя из полученных данных, можно будет просчитать и возможные проблемы с УГВ.

На карты, рассказы соседей (если такие имеются), форумы.

Если позволяют погодные условия и физические возможности, стоит воспользоваться советом dimon_p.

Взять лопату и углубиться на метр – в болотистых районах уровень грунтовых вод обычно высоко, а зимой особенно. Плюс осмотреть выбранную почву – если преобладает торф, это тоже показатель болот.

Как не прогадать ни зимой, ни летом

Независимо от сезонности, есть опасность вместе с землей приобрести осложнения, которые отнимут массу времени, сил и средств. Чаще всего это связано со следующими ситуациями:

• Расположенные поблизости свалки, заводы, полигоны, сельскохозяйственные объекты (свинофермы, коровники) – ветром будет доносить «ароматы», которые сведут на нет понятие свежего воздуха. В летний сезон свалки периодически загораются, организовывая всей округе крематорий.
• «Зависшая» инфраструктура – уверения продавца, что электричество и инженерные сети на границе участка, далеко не гарантия, что к ним получится подключиться без серьезных финансовых вложений.

Стараясь максимально сэкономить, стоит понимать, что слишком низкая цена участков в коттеджных поселках обернется в будущем расходами на инфраструктуру. Это подтверждается опытом форумчанина SemenS, в свое время занимавшегося продажей участков и знающего все реалии.

В КП эконом-класса дешевая земля – всё, необходимое для жизни, вы будете создавать и обслуживать с коллективом соседей. Вопросы коммуникаций, дорог, охраны, вывоза мусора и остальное – отдадут на ваше решение. Ну а люди в одной лодке с вами разные – всё, чего нет в посёлке на данный момент, может не появиться или появится очень не скоро (спустя годы).

Поэтому SemenS советует по возможности покупать участки с коммуникациями – хотя бы электричеством и дорогами, это увеличивает стоимость, но гарантирует наличие нормальных жизненных условий.

Кроме того, что следует собрать как можно больше данных о приглянувшемся наделе, посредством форумов, сайтов компаний и государственных порталов, нужно много ездить, изучать, сравнивать. Осматривать стоит не только сам участок, но и прилегающие территории.

Потратьте больше времени на изучение местности в радиусе 15 км от заинтересовавшего сектора, не стесняйтесь брать с собой резиновые сапоги и сменную одежду – многие места лучше смотреть, физически походив по ним, это и спуски к воде и находящийся рядом подлесок.

Полностью согласна по поводу обязательного личного осмотра местности, и сейчас тоже ездим постоянно, как выдается день свободный. Уже кучу мест посмотрели, и еще столько же хотим посмотреть.

Без тщательной подготовки и сбора информации попасть в неприятную ситуацию можно и летом, а с правильным подходом зима – самое подходящее время для сделки.

Какое значение имеют категории земель, и как не нарваться на мошенников, можно прочитать в материале «Социальная инфраструктура за городом». Статья о подключении загородного города к электросети — в помощь всем, кто столкнулся со сложностями, или хочет знать, что ждет в будущем. В нашем видео специалист дает практические рекомендации, как выбрать под застройку подходящую землю.

Источник